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丽江市住宅专项维修资金管理办法
来源:丽江市住建局    发布者:    点击:393次    日期: 2018-09-04

第一章  总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金(以?#24405;?#31216;维修资金)的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修,维护维修资金所有者的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律法规规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅、老旧小区的管理、交存、使用?#22270;?#30563;。

第三条 本办法所称的维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶?#32422;?#25143;外的墙面、?#30424;?#27004;梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、?#30331;?#27744;、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第二章 管  理

第四条 维修资金实行属地化统?#36824;?#29702;,坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房地产行政主管部门会同财政、国土资源、审计部门负责对本办法的组织实施?#22270;?#30563;工作。

县(区)房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理、交存、使用进行指导?#22270;?#30563;工作。

市、县(区)住建、财政、国土资源、发改、规划、审计、监察等相关行政主管部门?#32422;?#29289;业所在地乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责分工,共同做好本市住宅专项维修资金?#21335;?#20851;管理工作。

第六条 县(区) 房地产行政主管部门应当设立维修资金管理办公室,开立本辖区住宅专项维修基金的专户,配备专职人?#22791;?#36131;日常收支、划转及使用监管等业务。

第七条 房地产行政主管部门应当建立维修资金使用管理业务网络平台,实现维修资金信息化、规范化管理,提高维修资金管理效率,并接受社会监督。?#27426;?#20135;登记部门应积极配合、协同房地产行政主管部门对房产信息的及时补录,共同维护维修资金使用管理业务网络平台的正常使用。

第八条 业主大会成立前,维修资金由房地产行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决议,选择代行管理或者自行管理。没有书面明确自行管理或代行管理的,视为由房地产行政主管部门代行管理。

第?#30424;?nbsp;业主大会成立后,业主决定自行管理的,应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。经业主大会决议,业主自行管理维修资金的,业主委员会应?#26412;?#22791;相应条件并向房地产行政主管部?#30424;?#20132;以下材料审核备案:

(一)维修资金自行管理申请表;

(二)业主大会同意自行管理维修资金的表决结果;

(三)维修资金管理制度、方案;

(四)业主管理规约;

(五)房地产行政主管部门认为必要的其他材料。

第十条 业主选择自行管理的,维修资金代管部门应当按?#23637;?#23478;规定将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户,并将有关?#22235;?#31561;移交业主委员会。

县(区)房地产行政主管部门对业主大会开立的专项维修资金帐户?#32422;?#36164;金使用进行监督。

第十一条 业主大会成立后决定自主管理维修资金的,应当按照下列规定办理维修资金帐目移交手续:

(一)为了便于全市维修资金管理系统的管理,业主大会应当委托所在地房地产行政主管部门确定的专户管理银行作为本物业管理区域内专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金帐户,接受县(区)房地产行政主管部门关于维修资金管理系统的统?#36824;?#29702;。

开立专项维修资金帐户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

(二)业主委员会应当书面通知属地县(区)房地产行政主管部门。

(三)县(区)房地产行政主管部门经审核符合条件的,应当在收到书面通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关?#22235;?#31561;移交业主委员会。

住宅专项维修资金划转后的?#22235;?#31649;理单位,由业主大会决定,并报县(区)房地产行政主管部门备案。

第十二条 物业管理区域的专项维修资金账户建立后,有下列情形之一的,建设单位或业主委员会应当到县(区)房地产行政主管部门办理专项维修资金账户?#21335;?#20851;变更手续:

(一)物业管理区域名?#21697;?#29983;变动的;

(二)物业服务企业发生更换的;

(三)业主委员会主任、副主任发生更换的。

第三章 交存、续筹

第十三条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。筹集、使用和管理维修资金既是业主享有的共同权利,也是业主应尽的共同义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

第十四条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。市建设行政主管部门应?#22791;?#25454;当地实?#26159;?#20917;,合理确定并公布丽江市住宅建筑安装工程每平方米造价,并根据具体情况适时调整。交存标准公布前应当报市发改委、财政局、审计局备案。

第十五条 各县(区)房地产行政主管部门应?#22791;?#25454;实?#26159;?#20917;委托商业银行作为开立住宅专项维修资金专户,相关账户开立手续应严格按照同级财政部门相关规定执行。资金专户下设房屋账户,房屋账户主要用于储存业主交存的维修资金,按照物业管理区域设总账,按房屋户门号设分账;未划定物业管理区域的,?#28304;?#20026;单位设帐,按房屋户门号设分账。

专户管理银行应当向住宅专项维修资金交存人出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用?#26412;蕁?

第十六条 业主在办理住宅交付使用手续前,应当一次性足额直接向专户管理银行交存首期住宅专项维修资金。对未按规定交存首期住宅专项维修资金的购房人,开发建设单位不得向其交付房屋。业主办理?#27426;?#20135;权登记时应当向?#27426;?#20135;登记部?#30424;?#20379;住宅专项维修资金交存?#26412;藎?#21542;则不予办理?#27426;?#20135;权登记。

开发建设单位或其他部门不?#20040;?#25910;住宅专项维修资金。

第十七条 业主分户帐面内的维修资金余额不足首期交存额30%的,应及时续交。

成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的,续交的具体管理办法由县(区)房地产行政主管部门会同同级财政部门制定。

第十八条 未建立专项维修资金账户或者专项维修资金续筹不足的,发生应分摊维修费用的,由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担费用。

第十?#30424;?nbsp;逐步推行老旧小区基本物业服务,?#21672;平?#20915;好老旧小区住宅共用部位和共用设施设备维修问题。物业所在地乡镇人民政府、街道办事处要引导逐步建立老旧小区基本物业服务保障机制,积极多方筹措资金,实施有治安防范、有清扫保洁、?#26032;?#21270;养护、有维修维护、有停车管理等社会化、专业化的有偿基本物业服务。

(一)稳步推进老旧小区住宅专项维修资金的补?#36824;?#20316;。引导未建立住宅专项维修资金的老旧小区业主参照本办法第十四条交存住宅专项维修资金。

(二)引导老旧小区的业主,将利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益转入住宅专项维修资金进行管理使用,具体收益转入比例由业主大会决定。

第四章 使用、分摊

第二十条 专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则

第二十一条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,任何个人或部门不?#38376;?#20316;他用。

第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及?#24418;?#21806;出的商品住宅、非住宅的,开发建设单位应当按照?#24418;?#21806;出商品住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第二十三条 住宅专项维修资金由县(区)房地产行政主管部门代管期间,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业、业主委员会提出使用方案;没有物业服务企业、业主委员会的,由相关业主提出使用方案。使用方案包括工程预算书、工程进度计划、修缮涉及范围内住宅专项维修资金交存情况及拟分摊情况说明。

(二)涉及小区内全体业主利益的公共设施设备及房屋的维修、更新、改造,必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主?#33268;?#36890;过,形成书面决议;

只涉及小区内单幢或几幢建筑物房屋共有部位;部份共有设施设备维修、更新、改造的,经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占利害关系总人数三分之二以上的业主?#33268;?#36890;过使用方案后,形成书面决议。

也可以采用异议表决,持不同意意见的业主专有部?#32622;?#31215;占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

(三)物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案,应择优选择具有相应施工资?#23454;?#21333;位;属于《中华人民共和国招标投标法》规定的维修项目,应当通过招投标选择施工单位。

因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

(四)将使用方案向涉及住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日。

(五)物业服务企业、业主委员会或相关业主向县(区)房地产行政主管部?#30424;?#20986;申请并提供相关证明材料。证明材料包括:业主书面决议、工程预算书、维修资金交存情况及分摊情况说明、维修合同等。

县(区)房地产行政主管部门受理申请并审核相关证明材料,作出审批决定。

(六)工程实施后,经县(区)房地产行政主管部门或物业所在地乡镇人民政府、街道办事处组织物业服务企业、业主委员会(相关受益人代表)进行现场勘察、验收审查。验收审查合格后,物业服务企业、业主委员会或相关业主应将工程验收及维修前后相关照片等资料、决算书及业主分摊维修资金情况进行公示,公示期不少于7天,公示期满无异议后,向县(区)房地产行政主管部门申请拨付维修费用。

(七)县(区)房地产行政主管部门审核同意后5个工作日内,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

(八)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业、业主委员会或相关业主提出使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造?#21335;?#30446;、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况?#32422;?#20854;他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业、业主委员会或相关业主组织实施使用方案;

(四)业主委员会或业主大会委托?#21335;?#20851;业主代表?#32422;?#29289;业服务企业?#28909;?#35748;维修项目验收合格;并向业主公布资金使用、分摊情况;

(五)物业服务企业或相关业主持有关材料向业主委员会书面提出列支住宅专项维修资金申请;

(六)业主委员会依据使用方案审核同意,并报县(区)房地产行政主管部门备案;县(区)房地产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;

(七)业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(八)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十五条 维修资金的应急使用:发生下列危及房屋使用安全等紧急情况,需要立即对公用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,有下列情形之一的,可启用住宅专项维修资金应急使用的范围。

(一)屋顶、墙体渗漏;

(二)因线路?#25910;?#32780;引起停电或者漏电;

(三)因水泵?#25910;稀?#36827;水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水;

(四)落水管严重堵塞、水盘等设备漏水、排水管道爆?#36873;?#22320;下车库雨水?#26500;?#31561;;

(五)楼地板、扶梯踏板断裂,公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损?#25285;?

(六)楼体外立面涂饰层有脱落危险的;

(七)电梯发生危及人身安全的?#25910;希?

(八)消防设施出现功能障碍;

(九)安全监控设施出现?#25910;希?#19981;能运行;

(十)其他住宅共用部分和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。

第二十六条 住宅专项维修资金由县(区)房地产行政主管部门代管期间,发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定使用列支住宅专项维修资金:

(一)发生危及房屋安全等紧急情况?#20445;?#30001;业主委员会(相关业主)或物业服务企业向县(区)房地产行政主管部门直?#30001;?#35831;,经核实按照本办法第二十三条第五项、第六项、第七项、第八项的规定办理。

(二)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,或者出现法规、规章和有关?#38469;?#26631;准规定必须维修房屋的情况,县(区)房地产行政主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修;逾期不维修的,县(区)房地产行政主管部门或物业所在地乡镇人民政府、街道办事处可以组织代为维修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;没有缴存维修资金的,费用由房屋所有人承担。

(三)应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的,还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理的,发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照业主大会依法通过的紧急使用住宅专项维修资金情况的处置办法等执行。

第二十八条 明确住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则。

(一)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修,由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

(二)单幢房屋涉及一个单元的维修,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊,涉及两个或者两个以上单元的维修,由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

(三)单幢房屋涉及室内共用墙体结构的维修(包括因结构需要而涉及相邻部位的维修),由?#35762;?#19994;主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(四)单幢房屋涉及室内毗连共用楼板结构的维修(包括因结构需要而涉及相邻部位的维修)由毗连层上下业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(五)单幢房屋涉及外墙面的维修,由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(六)单幢房屋日常不?#20808;?#27963;动的屋面维修,由维修涉及范围垂直庇护范围下各层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(七)单幢房屋日常可?#20808;?#27963;动的屋面(包括屋面护栏)维修,如为各层所共用,由维修涉及范围庇护下各层所共用业主,按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊;如仅为若干层业主共用,由使用层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(八)单幢房屋基础的维修,由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(九)与房屋结构相连的汽车车库(位)的维修费用,如涉及房屋基础结构的,按本条第八项规定进行分摊:其他性?#23454;?#32500;修由车库(位)共用关系的业主按照各自拥有的份额分摊。

(十)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊;其中,属于一个或者两个以上物业管理区域的公共设施设备的维修和更新、改造费用,由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

第二十?#30424;?nbsp;业主对分摊、承担维修费用有分歧的,应当通过协商、协调解决;协商、协调不成的,依法向人民法院起诉。

第三十条 下列费用不?#20040;?#32500;修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因?#23435;?#25439;坏住宅共用部位、共用设施设备所需的鉴定、修复费用。

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

(五)依据法律法规不?#20040;?#32500;修资金中列支的其他费用。

第五章 监督、管理

第三十一条 努力实现住宅专项维修资金的保值增值。县(区)房地产行政主管部门在保证住宅专项维修资金正常使用和安全的情况下,可依法通过组合存款等方式对住宅专项维修资金进行合理运作,实现增值保值。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

(一)住宅专项维修资金的存储利息;

(二)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益;但业主大会另有决定的除外;

(三)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第三十三条 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十四条 县(区)房地产行政主管部门及业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金?#22235;浚?#24182;向业主公布下列情况:

(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支?#21335;?#30446;、费用和分摊情况;

(三)业主住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。

第三十五条 专户管理银行应当每年至少一次向县(区)房地产行政主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

县(区)房地产行政主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主?#20113;?#20998;户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十六条 房屋所有权转让?#20445;?#19994;主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第三十七条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。住宅专项维修资金专用?#26412;?#30340;购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,接受财政部门的监督检查。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理、会计核算制度、?#26412;?#20351;用情况的监督和管理。

第三十八条 违反本办法相关条款的按建设部、财政部165号《住宅专项维修资金管理办法》规定执行。

第六章 附 则

第三十?#30424;?nbsp; 维修资金交存标准新老办法过渡执行时限要求:2018年1月1日前核发商品房预售许可证的,商品房在销售?#20445;?#36141;房者应当按原《丽江市商品住宅维修基金管理暂行办法》(丽建〔2005〕公字第01号)规定交存住宅专项维修资金。

2018年1月1日后核发商品房预售许可证的,且?#24418;?#20132;存住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金交存按本规定执行。

第四十条 出售公有住房的、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理?#22270;?#30563;按建设部、财政部165号《住宅专项维修资金管理办法?#20998;?#34892;。

保障性住房实行维修资金制度,按照《云南省公共租赁住房出租出售征收使用管理暂行办法》云财综〔2014〕16号第十五条执行。

第四十一条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前可以由物业所在地的?#29992;?#22996;员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导?#22270;?#30563;下,代行业主委员会的职责。

第四十二条 国家法律、法规、规章对住宅专项维修资金管理另有规定的,从其规定。

第四十三条 本办法自2018年1月1日起施行,有效期至2022年12月31日。本办法施行之日起,原丽江市城市规划与建设委员会、丽江市财政局下发的《丽江市商品住宅维修基金管理暂行办法》(丽建〔2005〕公字第01号)同时?#29616;埂?



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